Automation av byggnader:
Skapa intelligens med IoT och AI

Meliox är ett svenskt mjukvaruföretag som verkar inom fastighetssektorn, med fokus på att effektivisera fastighetsförvaltning och drift samt minska energiförbrukning och koldioxidavtryck. Företaget erbjuder intelligent fastighets- och energihantering i molnet, vilket ger dig den kontroll du vill ha över dina fastigheter. Med hjälp av teknik kan de mäta allt från temperatur till ventilationsflöde och tryck.

Det finns tre viktiga områden där Meliox utnyttjar teknikdriven fastighetsautomation:

• Energibesparingar. Mycket energi slösas bort i byggnader, och energianvändningen kan minskas med minst 20 % utan att någon ens märker det. Du vill inte heller att folk ska köra från byggnad till byggnad "bara för att kolla läget" - det är också bortkastad energi och kan minimeras genom att ha en tydlig, datadriven bild av vad som händer i din byggnad.
• Förebyggande underhåll är det som hjälper dig att undvika sena samtal och den huvudvärk som de för med sig. Istället för att någon åker ut enligt ett fördefinierat och godtyckligt schema för att kontrollera systemen. Nu har du data som talar om för dig vad som behöver åtgärdas, vilket sparar tid, pengar och arbetskraft.
• Vi vet alla att det kan vara svårt att få service eller reservdelar under helgen eller på natten, så det kan vara avgörande att veta vad som händer i en byggnad och få tidiga varningar.

Mattias Netz, grundare och CTO på Meliox, arbetade med fastighetsautomation på 1990-talet och när företaget tog sig an sin första kund blev han förvånad över hur lite som hade förändrats sedan dess.

"Vi blev kontaktade av ett stort företag som arbetar med lösningar för vatten, ventilation och sanitet. De fick inte den information de behövde från byggnaderna eftersom systemen, om de ens kunde få tillgång till dem, var för komplexa", säger Mattias Netz. "De hade vattenbaserade värmesystem, och de ville att deras servicetekniker skulle kunna få information om vad som pågick i byggnaderna och vad som behövde göras för att åtgärda eventuella problem.

"I grund och botten ville de styra saker från kontoret, snarare än att åka ut på fältet enligt ett godtyckligt schema. Vi sa att vi självklart skulle ge er ett gränssnitt så att ni kan kontrollera och styra saker och göra vad ni vill på distans, och bara besöka de platser där ni behöver göra något fysiskt, som att byta en pump eller fixa ett rör. Det var bara en enkel fråga om att veta vad man skulle göra och när man skulle göra det - att vara mer effektiv snarare än att arbeta hårdare. Och naturligtvis ville de öka intäkterna, så vi anpassade vår befintliga plattform så att den skulle passa behoven inom fastighetsautomation."

Företaget visste att de kunde öka intäkterna per servicemedarbetare från 1,2 till 1,8 miljoner per år om de kunde få rätt struktur för byggnadsautomation på plats.

"Det finns många byggnader som använder vattenbaserade värmesystem, och det är svårt att få dem att hålla för evigt, så man vill ha kontroll över dem, det vill säga inte ha för många fluktuationer av höga eller låga temperaturer eller för högt eller för lågt tryck, eftersom systemen minskar den förväntade livslängden och det är svårt att åtgärda."

Fastighetsautomation är naturligtvis inget nytt, och Meliox är inte först med att använda teknik för att åtgärda och förbättra en fastighets prestanda. Men ofta börjar företag som arbetar med fastighetsautomation med vad som finns i byggnaden och vilka "coola" saker som kan göras. Meliox har inte det synsättet - deras utgångspunkt är att göra det möjligt för de människor som arbetar med byggnaden eller en portfölj av byggnader.

"Överlag försöker vi att inte göra saker för komplicerade", säger Mattias Netz. "Många system där ute är gjorda för automationsingenjörer eller andra mycket tekniska personer. Vi vill lägga till intelligens i det arbete som utförs av rörmokare eller personer som arbetar med ventilation - alla som skulle arbeta med byggnadens system. Vi lägger till information som hjälper dem att fatta bättre beslut - datadrivna beslut - på ett enkelt sätt.

"Det innebär att vår lösning och plattform är komplex i backend, men för användarna är den enkel. Användarna kan vara allt från en portföljförvaltare som bara tittar på rapporter en gång i månaden till en tekniker som gör djupdykningar i vad som händer med till exempel en ventil. Alla har inte en doktorsexamen i teknik, och det har vi i åtanke när vi ser till att gränssnittet är lätt att använda."

Meliox lösning är kompatibel med de flesta användningsfall, vilket innebär att det inte spelar någon roll vilken typ av system, sensorer, mätare eller varumärken som finns i byggnaden - Meliox kan arbeta med nästan alla eftersom deras mål är att stödja bättre fastighetsförvaltning och samtidigt minska energiförbrukningen.

När det gäller nybyggnationer kontra befintliga byggnader säger Meliox att även om vissa tekniska system fortfarande är lite för låsta, är nya byggnader inte svåra att automatisera eftersom arkitekter redan tänker på fastighetsautomation när de ritar upp sina planer.

För äldre byggnader, med äldre system, är de inte alltid kompatibla med modern teknik. När integration inte är möjlig måste Meliox ibland ersätta befintliga system med nya och installera ny hårdvara för att mäta data och ha referenspunkter. Investeringen är dock inte enorm - de använder partners som gör detta på ett kostnadseffektivt sätt.

Energiförbrukning och teknik

Det går åt mycket energi för att driva uppvärmningen i en byggnad. Det gamla sättet att hantera energiförbrukningen i byggnader var att bara justera temperaturen på vattnet till radiatorn baserat på utomhustemperaturen med hjälp av en standard "värmekurva". Detta gjordes utan att tänka på vad som faktiskt hände med de människor som använde byggnaden eller hur andra faktorer, till exempel snabbt (i framtiden) varierande utomhustemperaturer, kommer att påverka. Meliox har mycket data som kommer in, vilket gör att de kan titta på hur byggnaden presterar överlag och sedan använda dessa data för att förstå och hantera mönster på både kort och lång sikt. Detta är avgörande när det gäller energiförbrukning och temperaturen inne i en byggnad, som optimalt bör vara 21 grader.

"Det sätt på vilket man hanterade energiförbrukningen förr, och fortfarande ofta, var att justera systemet med hjälp av den förinställda 'värmekurvan'", säger Daniel Lind. "Detta är i princip ett diagram som är hårdkodat i byggnadens hårdvara. Det säger 'om det är minus tio grader ute, vad blir då temperaturen på vattnet i radiatorn, som kanske blir 50 grader. Oavsett om det blir varmare eller kallare senare på dagen kommer den alltid att göra samma sak, utan att ta hänsyn till andra faktorer."

Dessutom finns det en hel del nya bestämmelser att följa när det gäller energiförbrukning. I EU har många redan trätt i kraft och många fler är på väg - och varje fastighetsägare måste dokumentera och rapportera. Meliox hjälper till med rapportering och ser till att du följer - och kan visa att du följer - bestämmelserna.

"Att rapportera om energi och hållbarhet är inte svårare än att rapportera om temperatur eller tryck", säger Daniel Lind. "Det är bara en datapunkt, och eftersom vi har anslutit alla olika system har vi dessa data, så i slutändan handlar det bara om att analysera dessa data så att vi kan generera rapporter som vi kan agera på. Rapporterna måste verifieras och uttryckas på ett sätt som går att förstå - och om du inte rapporterar eller följer reglerna kommer det att kosta dig. Vi hjälper dig att hantera dessa utmaningar."

Framtiden

När det gäller Meliox erbjudande har företaget definierat sin kärnverksamhet, men vet också att det finns mycket mer som kan göras i en byggnad när det gäller att mäta för förbättring eller effektivisering. Det kan handla om allt från luftkvalitet och besöksflöden till rumsbeläggning.

"Listan över saker vi vill göra är oändlig, men ofta handlar det om vad man inte ska göra, snarare än vad man ska göra", säger Daniel Lind. "Vi vill gärna utveckla ny funktionalitet för alla potentiella kundfall, men vi vet att vi inte kan göra allt, så genom att ha ett öppet API kan vi förse andra företag med data att använda och låta dem utveckla nya funktioner, produkter och idéer som vi kanske inte ens hade tänkt på."

Teknisk utveckling är ett pågående område där företaget kommer att bidra med ännu fler förbättringar.

"Vi måste vara på toppen av all teknisk utveckling för att få maximalt resultat - och du får maximalt resultat om du kontrollerar alla system i byggnaden och vi har redan doppat tårna i det havet", säger Mattias Netz. "Allt är bara ytterligare ett system som producerar data, så nytt system, ny data - vi bryr oss inte. Så länge vi vet vad det är kan vi använda det på ett vettigt sätt. Protokollen blir allt mer standardiserade, vilket är till stor hjälp. Med hjälp av AI för att förstå de enorma mängder data som genereras av IoT-enheter kan vi ansluta, automatisera och optimera det mesta."

"Att rapportera om energi och hållbarhet är inte svårare än att rapportera om temperatur eller tryck", säger Daniel Lind. "Det är bara en datapunkt, och eftersom vi har anslutit alla olika system har vi dessa data, så i slutändan handlar det bara om att analysera dessa data så att vi kan generera rapporter som vi kan agera på. Rapporterna måste verifieras och uttryckas på ett sätt som går att förstå - och om du inte rapporterar eller följer reglerna kommer det att kosta dig. Vi hjälper dig att hantera dessa utmaningar."

Framtiden

När det gäller Meliox erbjudande har företaget definierat sin kärnverksamhet, men vet också att det finns mycket mer som kan göras i en byggnad när det gäller att mäta för förbättring eller effektivisering. Det kan handla om allt från luftkvalitet och besöksflöden till rumsbeläggning.

 "Listan över saker vi vill göra är oändlig, men ofta handlar det om vad man inte ska göra, snarare än vad man ska göra", säger Daniel Lind. "Vi vill gärna utveckla ny funktionalitet för alla potentiella kundfall, men vi vet att vi inte kan göra allt, så genom att ha ett öppet API kan vi förse andra företag med data att använda och låta dem utveckla nya funktioner, produkter och idéer som vi kanske inte ens hade tänkt på."

Teknisk utveckling är ett pågående område där företaget kommer att bidra med ännu fler förbättringar.

"Vi måste vara på toppen av all teknisk utveckling för att få maximalt resultat - och du får maximalt resultat om du kontrollerar alla system i byggnaden och vi har redan doppat tårna i det havet", säger Mattias Netz. "Allt är bara ytterligare ett system som producerar data, så nytt system, ny data - vi bryr oss inte. Så länge vi vet vad det är kan vi använda det på ett vettigt sätt. Protokollen blir allt mer standardiserade, vilket är till stor hjälp. Med hjälp av AI för att förstå de enorma mängder data som genereras av IoT-enheter kan vi ansluta, automatisera och optimera det mesta."